1. DEFINITION
Le dispositif LMNP (Location Meublé Non Professionnel) - LMP (Location Meublé Professionnel) permet d’acquérir un bien immobilier et de le meubler dans le but de le louer.
Il est destiné aux résidents français (excepté certaines professions réglementées), disposant d’une capacité d’épargne importante.
La location peut être effectuée, soit directement, soit par le biais d’un bail commercial à un exploitant.
La différence entre LMNP et LMP se situe au niveau du montant des revenus procurés :
LMNP : le placement immobilier locatif meublé génère moins de 23.000 € TTC de revenus fonciers annuels
LMP : le placement immobilier locatif meublé génère plus de 23.000 € TTC de revenus fonciers ou représente plus de 50 % du revenu global.
2. A QUOI CA SERT ?
Les avantages à investir en LMNP/LNP :
- La constitution d’un patrimoine immobilier
- Le mode d’imposition des revenus tirés de la location ( les bénéfices tirés de la location meublée échappent à l’imposition des revenus fonciers, particulièrement défavorable à l’investisseur, et sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux BIC)
- La création d’un capital financier en cas de revente du bien
- L’apport de revenus complémentaires exonérés d’impôts
- La protection de sa famille, par le biais d’un patrimoine de valeur
- La récupération de la TVA
- L’amortissement de l’investissement (effacement fiscal des loyers)
- L’effet levier lié au financement à crédit du bien immobilier
3. ATTENTION
Les points de vigilance sont les suivants :
- Louer en LMNP/LMP nécessite de louer votre bien immobilier « meublé » avec tout ce que cela concerne (jurisprudence très précise sur le sujet).
- Louer en LMP en microentrepreneur implique que le chiffre d’affaires HT ne doit jamais dépasser 170 000€ (dans le cadre de meublé classé) et 70 000€ pour les meublés non classés
- La valeur de votre investissement ne sera pas fonction de l’évolution globale du marché de l’immobilier, mais uniquement de l’évolution des taux d’intérêt et de la qualité de l’exploitant (En cas de hausse des taux d’intérêt, la valeur d’un investissement en location meublée baissera mécaniquement.)
- Risque de double imposition en cas de décès ou de donation de l’immeuble loué en location meublée professionnelle (LMP). En cas de décès, la cessation d’activité entraîne l’imposition des plusvalues latentes et l’imposition des plus-values enregistrées sur l’immeuble depuis son acquisition. Ensuite, les droits de succession devront tout de même être payé par les héritiers ou donataires.
- En cas de faillite de l’exploitant, l’investisseur perd toute valeur patrimoniale.
4. DOMAINES D'APPLICATION
Le prix d’achat du bien immobilier ne doit pas dépasser 300 000 € par personne et par an (la réduction d’impôt maximale atteint 63 000€)
Le prix du mètre carré de la surface habitable est de 5 500 € maximum.
Le total des avantages fiscaux ne peut pas dépasser 10 000 € par foyer.
La loi Pinel concerne les biens immobiliers suivants :
- Logement acquis neuf
- Logement en l'état futur d'achèvement
- Logement que vous faites construire
- Logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf
- Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation
- Local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement
