1. DEFINITION
L’investissement immobilier en déficit foncier permet de déduire de ses revenus fonciers les travaux de rénovation réalisés lors de l’acquisition de logements locatifs.
Le principe de l’investissement en immobilier de déficit foncier est d’acquérir un logement ancien à usage locatif dans le but d’y réaliser des travaux de rénovation entrant dans la catégorie des travaux déductibles. Ces derniers seront donc déductibles des autres revenus fonciers.
2. A QUOI CA SERT ?
Cette déduction peut aboutir à la réalisation d’un déficit imputable sur les revenus globaux à hauteur de 10.700 € permettant ainsi de diminuer l’imposition des autres catégories de revenus.
Pour les personnes soumises à des taux marginaux élevés, la réalisation d’investissements en déficit foncier peut permettre une économie d’impôts pouvant aller jusqu’à 60,5% des travaux réalisés.
3. ATTENTION
Quelques points de contraintes à ne pas négliger :
- La location doit être permanente pendant 3 ans suivant la création de déficits
- Les vacances entre locataires doivent être les plus courtes possibles
4. DOMAINES D'APPLICATION
Le caractère déductible ou non des travaux réalisés dans un immeuble dépend à la fois de la nature des dépenses engagées et des caractéristiques des immeubles dans lesquels ils sont effectués.
Les travaux sont regroupés en 3 grandes catégories :
- Travaux de réparation et d’entretien : toujours déductibles des revenus fonciers quelle que soit la nature de l’immeuble et sa situation
- Travaux d’amélioration : déductibles des revenus fonciers lorsqu’ils sont effectués dans des logements affectés à l’habitation non soumis à un dispositif d’amortissement (Borloo neuf, Robien, Besson ou Périssol). A l’inverse, ceux-ci ne sont pas déductibles immédiatement mais doivent être amorties sur 10 années (au taux de 10 % par an). Les dépenses d’amélioration effectuées dans des locaux professionnels ou commerciaux ne sont pas déductibles sauf s’il s’agit de travaux destinés à traiter les immeubles contre l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées
- Dépenses de construction, reconstruction et d’agrandissement : jamais déductibles des revenus fonciers, sauf dans certains cas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés et assimilés.
Pour être déductibles ces travaux doivent respecter les conditions générales de déduction des charges des revenus fonciers :
- se rapporter à des immeubles locatifs
- être effectuées en vue de la conservation du revenu
- avoir effectivement été supportées par le propriétaire
- avoir été payées au cours de l’année d’imposition concernée
- être justifiées
